租金報酬率計算器

毛報酬率＝年租金收入 ÷ 房屋總價，是最粗略的算法；淨報酬率＝（年租金收入－每年持有成本）÷ 房屋總價，扣掉管理費、房屋稅、地價稅、維修、保險與空租損失後才是真正進口袋的報酬。看房時仲介常只講毛報酬率，自己一定要用淨報酬率重算一次。

台灣住宅包租的淨報酬率常見約 1.5%～2.5%，雙北精華區甚至更低。如果淨報酬率連定存利率都比不上，代表這間房賺的不是租金而是房價上漲的預期，風險屬性完全不同，要分開看待。

要。實務上建議每年抓 0.5～1 個月的空租損失，換約期間的清潔、修繕與仲介費也要攤提。完全不計空租的試算通常過度樂觀，是新手最常踩的坑。

槓桿會放大「自備款報酬率」：同樣的淨收益除以較小的自備款，數字會變漂亮。但別忘了房貸利息是真實成本，升息會直接吃掉報酬；而且月付金是固定支出，空租時照樣要繳，現金流壓力比無貸款大得多。

出租中房屋不適用自住優惠稅率，房屋稅按非自住稅率課徵（房屋稅 2.0 上路後依持有戶數採差別稅率），地價稅也按一般用地稅率。實際金額以房屋評定現值、申報地價與各縣市稅率為準，試算前先看最新稅單，別拿自住的稅額來套。

別只看毛報酬率：包租試算的三個層次

買房收租最常見的誤判，是拿「月租金 × 12 ÷ 房價」當報酬率就下決定。這個數字沒扣任何成本，仲介文案愛用，但你不能跟著用。完整的包租試算至少要看三層：

年租金除以房屋總價。方便比較，但什麼都沒扣，只能拿來快速篩掉明顯不划算的物件。

把管理費、房屋稅、地價稅、維修預算、保險與空租損失全部扣掉再除。台灣住宅常見約 1.5%～2.5%，這才是能跟定存、債券放在同一個天秤上比較的數字。

有貸款時，真正屬於你的投入只有自備款。用（年淨收益－年利息）除以自備款，槓桿會把數字放大，但同時放大升息與空租的風險。上面的計算機三層一次給你，輸入完直接看結論。

提醒：報酬率只衡量「租金」這一條現金流，不包含房價漲跌。把「收租報酬」跟「房價上漲預期」混在一起，是包租投資最貴的思考錯誤。